Czy miejsce postojowe w garażu podziemnym jest niezależną własnością?

Nie, gdyż jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu. Miejsca w garażu podziemnym nie posiadają odrębnej Księgi Wieczystej. 

Czy Zarząd zatrudnia zarządcę?

Nie. Zarząd zatrudnia jedynie Administratora, który wykonuje czynności techniczne związane z administrowaniem nieruchomością. Funkcje i obowiązki Zarządu to m.in.:

zebranie ofert, negocjacje warunków współpracy, podpisanie umów, zatwierdzanie faktur do zapłaty i zatwierdzanie przelewów bankowych przygotowanych przez księgową, czyli pełnienie nadzoru nad finansami Wspólnoty, nadzór nad osobami (podmiotami) działającymi na rzecz i w imieniu Wspólnoty (w tym również nad Administratorem) i rozliczanie ich z realizacji postawionych zadań, podejmowanie decyzji dotyczącej całej Wspólnoty na podstawie opinii czy głosowań członków Wspólnoty. 

Jaki jest normatywnie określony zakres obowiązków zarządu wspólnoty mieszkaniowej?

Przepisy Ustawy o Własności Lokali stanowią, że:

Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Ustawa nie zawiera jednego przepisu, który konkretyzowałby zakres obowiązków zarządu, jednakże z jej treści można wywnioskować, że do zakresu tego (oprócz prawidłowej gospodarki i prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, tj. dbania, by stan nieruchomości nie uległ pogorszeniu i zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości) należą:

  • sporządzanie protokołów przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) oraz przechowywanie tej dokumentacji (art. 29 ust. 1b);
  • prowadzenie i aktualizowanie spisu właścicieli lokali oraz przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1b);
  • w razie potrzeby podejmowanie czynności zmierzających do odtworzenia lub zaktualizowania dokumentacji technicznej nieruchomości oraz rozliczenia kosztów z tym związanych (art. 29 ust. 1c);
  • przedstawienie właścicielom lokali projektu uchwały w sprawie zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych – jeśli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej takich wymogów nie spełnia, a nabycie odpowiednich gruntów przyległych jest możliwe w świetle art. 209a u.g.n., a w tym jest możliwe bez utraty przez działki sąsiednie charakteru działek budowlanych (art. 32a pkt 1 u.w.l.);
  • wykonywanie uchwał właścicieli lokali (art. 21 ust. 1 i 3, art. 22 ust. 2 i 3, art. 30 ust. 1 pkt 2);
  • przeprowadzanie indywidualnego zbierania głosów pod projektami uchwał właścicieli lokali (art. 23 ust. 1);
  • zawiadamianie wszystkich właścicieli o treści uchwał podjętych drogą indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 3);
  • prowadzenie spraw finansowych wspólnoty, w tym prowadzenie dla nieruchomości wspólnej, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (w formie określonej przez wspólnotę mieszkaniową), co zarząd może wykonywać osobiście, poprzez zatrudnionych w tym celu pracowników lub zlecić wyspecjalizowanej firmie (art. 29 ust. 1, art. 30 ust. 1 pkt 1)
  • dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy (art. 30 ust. 1 pkt 1);
  • zwoływanie corocznych zebrań właścicieli lokali nie później niż do końca marca roku kalendarzowego (art. 30 ust. 1 pkt 3);
  • w przypadku zwoływania zebrania właścicieli lokali, powiadomienie wszystkich właścicieli na piśmie o terminie i proponowanym porządku zebrania, a w przypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, wskazanie treści tej zmiany (przedstawienie projektu odpowiedniej uchwały) (art. 32 ust. 1 i 2);
  • przygotowywanie i przedstawianie właścicielom lokali do uchwalenia projektu rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością oraz propozycji uchwały w sprawie opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 30 ust. 1 i 2 pkt 1);
  • składanie ze swojej działalności rocznego sprawozdania (art. 30 ust. 1 pkt 2);
  • występowanie w sądzie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej i składanie w jej imieniu pozwów do sądu, w tym po uzyskaniu zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, żądanie w trybie procesu sprzedaży w drodze licytacji lokalu, którego właściciel długotrwale zalega z wnoszeniem należnych opłat, rażąco wykracza przeciw porządkowi domowemu albo przez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym (art. 21 ust. 1 i 3, art. 22 ust. 3 pkt 7);
  • dochodzenie w postępowaniu upominawczym od właścicieli lokali zaległych należności z tytułu kosztów zarządu (art. 21 ust. 1 i 3 oraz art. 15 ust. 2);
  • składanie ze skutkiem w stosunku do wszystkich właścicieli lokali, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, oświadczeń w celu wykonania uchwał w sprawach udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem, oraz na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej (art. 21 ust. 3);
  • wykonywanie innych czynności przewidzianych w umowie, uchwałach właścicieli lokali albo w uchwalonym przez właścicieli regulaminie (art. 18 ust. 1 i 3, art. 25 ust. 2 oraz art. 26 i 33);

Na podstawie przepisów Ustawy z dnia 13.10.1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych oraz Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa zarząd wspólnoty jest odpowiedzialny za:

  • reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w ZUS i w Urzędzie Skarbowym;
  • prawidłowe wypełnianie i terminowe przekazywanie wszelkich deklaracji (CIT, PIT, ZUS);
  • prawidłowe obliczanie i terminowe przekazywanie wszelkich podatków i składek (CIT, PIT, ZUS)

Czym kieruje się Zarząd Wspólnoty przy wyborze firm obsługujących osiedle?

  • jakością świadczonych usług (informacje uzyskane od mieszkańców innych okolicznych Wspólnot Mieszkaniowych)
  • ceną
  • doświadczeniem nabytym przez usługodawców w pracy we wspólnotach (ważne przy wyborze firmy księgowej)

Jak wyliczyć ilość udziałów przypadającą na mój lokal?

Do części użytkowej budynków zalicza się lokale oraz pomieszczenia przynależne (miejsc garażowe, komórkę). Ilość udziałów jest określona i podana w Akcie Notarialnym każdego lokalu. Suma wszystkich udziałów to 100 000.

W jaki sposób obliczana jest wysokość zaliczek za zużycie wody i centralne ogrzewanie?

Każde mieszkanie wyposażone jest w liczniki wody i na podstawie ich wskazań na dzień 30 czerwca i 31 grudnia każdego roku kalendarzowego obliczona zostanie dokładna należność za zużycie wody. Zanim jednak nastąpi odczyt właściciele lokali dokonują wpłat zaliczkowych, których wysokość określana jest na podstawie ilości udziałów.

 W analogiczny sposób naliczane są opłaty za Centralne Ogrzewanie i one również zostaną dokładnie przeliczone po dokonaniu odczytów z liczników ciepła (zainstalowanych na korytarzach dla każdego lokalu z osobna)

© 2015 Wspólnota Mieszkaniowa Dzieci Warszawy 27a

Please publish modules in offcanvas position.